“租售同权”会吓哭学区房吗?

来源:365淘房 2017-08-01 09:15

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7月30日,365淘房置业交流群携手神话姐姐举办了第三次线下交流会,群友们热情很高,原计划150人,最后严重超员,交流时间也持续了5个多小时,今天开始将陆续把交流会实录整理发布出来,首先发布的是365徐志平的发言。

 

 

【以下为发言实录】

最近,购租并举、租售同权绝对是热点话题。我给这个政策定义为“限心”,跟限购、限贷、限价、限售、限商的“限字辈”保持队形,已经6个限了,再来一个都可以召唤神龙了。所谓限心就是断了你买的念头,别硬逼着自己买了,租房吧!

从去年5月份国务院出台发展住房租赁的意见起,到今年6月30日天津也出台落实文件,购租并举还没有引起重视,7月2号我们微信就推送过一个稿件《这个政策比你想象的重要》。

一直到7月23日广州直接喊出“购租同权”,随后住建部等9部委宣布在12个城市试点租房租赁政策,将全国推广。这之后,购租并举才引起了大家激烈的讨论。

这个政策到底会产生哪些影响?

最简单的观测办法,只需要静观试点效果就行,因为天津没有在12个试点城市名单里。咱们提前分析一下,看看这个政策到底会给楼市造成什么影响。

上周,上海首次推出只租不售70年的宅地,两块地都不到6千的楼面价比去年同位置地块跌了84%!说明租远远不如卖。

从上海看,未来供应的房子用来出租的占房源的60%,低收入人群不用砸锅卖铁。但同时可售房源会降低60%,土地又贵,房源都会集中到改善需求,刚需购房会费劲。

 

 7月28日 ,无锡出台新政策,租房可落户!但需要缴社保满五年。

虽然有些城市不在试点名单里,但也开始出手,这个时候拼的是政治觉悟,所以也不排除天津提前动作,俗话说晴天带伞,饱带饥粮,提前琢磨明白不是坏事。

一、购租同权最重要的“权”就是学区

学区房价值=房屋价值+学位价值

(房屋价值=居住价值+流通价值)

和平区老破小拆间学区房能卖到7-8万/平,有些根本没法居住,说明这类学区房的居住价值很低,学位价值才值钱。

重点学位值多少钱?

重点学区和普通学区简单对比一下:富力城是中营小学片6万左右,一路之隔的城南家园是南开中心小学片,4万3左右,两者房龄产品都差不多,差出来的28.3%就是重点学位的价值。

普通学位值多少钱?

普通学位与没学位的再对比一下:华苑地华里3万5,很普通的华苑小学,一路之隔的十华里比地华里还新,能落户,按住宅标准建设的,但属于滨海新区,没有划片学校,只卖1万4,产权是40年的,按住宅是公寓两倍计算,差价也有20%。

二、租购同权:学位价值将转移到租金上

如果租赁能上学,很显然,学位的价值就会转到租金上,这就是市场经济,现在的租金超低,租售比都快到1000了(国际上400都是警戒线),到时租金肯定大幅上涨。

重点学区资源是恒定的,分蛋糕还是得通过市场手段,通过价格来配置资源,这也是最公平的手段。

但租金上涨不会涨到离谱的程度,学位价值不会全部转移到租金上,还是因为有市场的神奇之手。

现在住宅的出租回报率是1%左右,和平区2千5还能租个两室,打个比方,如果租金上涨5倍,出租回报率达到5%(5%是资产正常的年化收益水平),一个老社区50多平米两室能租到1万,就会激发出更多的供给:

1、是原来空置的房源,官方数据空置比例在20-30%,市区会低一些,原来业主对之前那点租金不在乎,现在很可观,肯定会拿出来租。

2、原来的居民,尤其是退休老人,就这一套房子,就算是学区房也不能卖,租金涨了他完全可以把房子出租,再拿出部分租金去租更便宜、更宜居的房子。

3、租金收益高,会吸引财务投资人群。

通过这种市场调节,遏制租金离谱。

三、学区房的租金上涨属于激励修正

原来学区房价格上涨是激励错位

一个学校办的好,学区房价格涨,最大的受益者是划片的房主,而他们没有任何付出,付出的是政府、学校和老师。

如果租房能上学,前提条件是租赁备案,就得交税,现在是鼓励租赁,税收减免,可原来是一点都没有,没有人会去备案交税。现在政府少收一点扩大税基,相当于薄利多销,政府再用收的租赁税补贴学校,或提高教师待遇,这就属于正向激励,合情合理合法。

这就有点国外房产税的雏形,房产价值越高收税越高,税收拿来做社区建设投入,进一步又提高房价,达到良性循环。

只要有正向激励了,反而不用担心下跌,就像老板给员工股权一样,房主出让一部分收益给政府、学校、教师,大家的利益方向就会一致,他们会有动力把学校办的更好,更持续!

四、学区房购租制衡

购租并举,肯定会导致房租上涨,这一点无疑。

租金和房价会互相制衡,达到一个平衡。当租金高了,会激发出潜在供给,不愿背负高房租的会选择买房,学区房既保值还能享受高租金,肯定还会有人选择投资。当房价高了,自然会有人选择租房而不是买。

政府、房东、租客三方,房东还是强势的,税收还会转移到租客身上。政府绝对是多赢,既遏制了学区房价格上涨过快,又从中获得收益,还有民生政绩。

五、除了学区房,对其他房子的影响。

租赁解决不了一个隐性需求,任何需求都有投资成分,再刚的刚需买房也有财产增值的隐性需要,如果选择长期租赁就等于放弃了这一块最重要的财产构成,这个财产可能超过人一生的工资收入。

我做了一个表,用2012年10月份当时在售项目的价格,跟2017年这些项目二手房价格的一个对比,看看最近5年房产增值的一个幅度。显而易见,房产增值对一个人、一个家庭财富的影响至关重要。

(小区二手房价格差异很大,都是看房主心情,所以我只取最集中的价格)

 

是不是感觉错过了好几个亿。

恒产恒心

因为有这层隐性需求,新天津人会选择在郊区买一套房子做底,然后在市里租房(哪怕是一般的学校),做到心里有底,脚下有根,另一方面也能享受财产升值,既然不是日常住,也就是说这个郊区可以比原来的郊区还要再扩大一些,现在最远的刚需到了东丽湖、天嘉湖、团泊湖,半径在30公里以内,再往外扩,半径可以到50公里,到静海、大港、宁河、宝坻,甚至蓟县,一路追寻150万内的房源,打破市区人不会去的现状。(这也预示着未来房价还要上涨,城市继续摊大饼。)

非学区房租金不会涨

目前市场上90%的房屋租赁都是个人房东,Top30的房企有60%开始布局长租公寓,天津也已有十多家了,都在跑马圈地,中介做的是分散式的,房企做集中式的,未来企业房东的份额会占到20%,供给会大幅提高,目前只占2%,企业房东比个人房东优势很明显,房企的公寓租金在2000-3000,瞄准的是白领,25-35岁,90后对生活品质的要求远高于80后,集中式公寓精装风格、管理、居住氛围都有优势,这个价位区间的个人房东会受到挤压,房租很难涨。

六、天津有多少人需要租房?

有一个前两年的数据,天津的房屋自有率是79.4%,也就是说天津1500多万人里有20%,300万人左右需要租房。

 

经济越发达,房价越贵,房屋自有率越低,欧洲是50%,美国是63.7%,日本40岁以下2012年有房者只占28.4%,按照天津第5城的定位,房屋自有率还得下降,随着人口的流入,租房的比例还要提高。限购阻挡人口流入,成建制企业员工落户和租购同权都是为了留住人口,不仅要堵还要疏。

政府推出鼓励租房的政策,绝对是未雨绸缪,高企的房价不仅仅是民生问题,还会上升到社会问题。如果社会的某个阶层得不到安生,其他所有阶层都得不到安生。返回天津365淘房>>

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