【专栏】天津楼市当前的几点变化

来源:365淘房 2017-06-12 08:50

手机看资讯

传送到手机分享给朋友随身阅读

关注微信看猛料

 

应小编的邀请在天津365淘房公众号开设周末专栏,名字仍旧沿用之前的“掰哧天津房市”,我就还以BC君自称吧,暂定每周日更新一篇。

小编对我的选题、文体、字数都不限,所以行文不会太严谨,想到哪说到哪,希望提到的对象也不要跟我太较真。

第一期就先说说我观察到的天津楼市发生的几个变化吧。

1、供求转向

得益于331新政(为防止房企捂盘,对取得基础部位验收后30日内未申请办理销许的,要在6月1日前申请办理销许),从5月份到现在,很多楼盘密集开盘。有说法这是要让之前的低价地赶快清掉,好给高价地让路。

也有“有觉悟”的开发商就要耗到底,宁愿停工也不去取基础验收,像津南的新城吾悦广场从去年开始就多次说要开盘,又多次爽约,眼瞅着地价越来越高,北闸口都超过了1万4,它才2千多的楼面价,住宅开盘是遥遥无期了,开发商打算先卖商铺(又开创了天津一个先例)。

一方面是供应量不断增加,一方面是限购限贷,使得供需悄悄发生了逆转。

供大于求!

这是从2015年9月以来,20个月以来首次出现供过于求。5月份全市供应138.5万方,环比上涨了131%,而且6月份还在继续上涨,要开盘的项目有50多个。

按照往年的规律,只要当年房价上涨,转年的供应量肯定会超过当年,去年供应是1500万方,所以今年的供应量肯定会超去年,但是需求端又被限,所以供大于求的现象会贯穿整个下半年。

目前全市存量是1100万平,去化周期9.3个月,符合8~10个月的合理区间。当然这个数据需要分区来看:市区存量150万方,仍是偏少,像和平区已经快两年没有住宅供应了。空港今年已经连续5个月住宅零供应零销售。

从供销比来看,环城已经是1.4了,供应开始出现过剩,基本上供销比在1.3是健康的,买卖双方谁也不欺负谁,低于1.3卖方就很有底气,低于1卖方就牛的没边了,超过1.3买方就会变强势,如果超过2那卖方就得哭求了。

滨海新区目前供销比还是0.9,仍是供不应求的状态,像生态城最近开的几个项目:亿利国际生态岛众美青城和旭辉陆號院还是一房难求,卖房号很普遍,旭辉开盘居然还跟买房人抓迷藏,也是够奇葩的。

微观经济学的原理——供求关系决定价格。

2、房价松动

5月份全市成交价格环比出现了微跌——0.4%。

一个有意思的现象,之前开发商基本都顶着备案价卖(个别还得在合同外加钱的),这次居然只有7成的项目是按备案价卖,3成较备案价下调了,大部分幅度在5%以内。

举个例子,河北区的绿道丹庭一期洋房是3万9,二期报价3万3;

南站的联发红郡首开120套房子,洋房和小高层均价18500元,比之前的报价要低,但是开盘也没有售罄,对外公开认购了83%,按照这个项目7千多的楼面价,利润空间比万科四季花城、诺丁山要小多了;

说到诺丁山,之前的高层已经卖到2万了,这批300多套房均价才1万8,还包括洋房,就是因为价格低,刚开始卖开发商是要求必须全款的,销量没达到预期就改成了最低首付六成,现在首套三成也可以了;

东丽华明镇的大唐印象前天开盘了,去年年底买还要额外加价20多万,不体现在合同里,现在不敢了,实价1万5左右;

还有西青精武镇的中骏柏景湾,前段时间开了最后的300多套房,均价1万4千多,年初售楼处还说这些房子要内定不往外卖了。

11日海教园的鲁能泰山7号开盘,之前报价两万二三,今天开出来在2万1左右,这个项目去年本来打算先卖叠拼别墅的,也是由于房管局限价,所以才改推洋房的。

3、二手房过冬

二手房5月份卖了74.8万方,在4月份下滑6成的基础上继续下滑两成多,还没有止血。由于众所周知的一二手价格倒挂,新房成交量已经是二手房的1.5倍,这个数据远远超出了天津这个城市应有的市场成熟度,北京上海二手房占比都过了8成,天津的正常的比例应该是一半对一半。

概率论有个说法,所有不正常的数据都会回归平均线。

环城的二手房价格出现了降价,成交均价下降了8%,成交面积也出现了难得的上涨,虽然仅仅只有一个点。

二手房目前这个状况——流通慢,限制了很多卖一买一的人群,主打改善的楼盘受伤最重。现在的房价让一个普通家庭首套首贷买市区的项目负担是很大的,就拿市区最便宜的路劲太阳城来计算,最小的74平米的户型,首付将近70万贷款150万,按目前基准利率计算月供就要8千多,两口子的收入要达到2万才能维持生活。

所以,基本上都需要有一套作为基础拿来置换,天津市家庭自有房屋的比例超过70%也支撑改善盘的市场。

对于改善盘来说,真正比划真刀真枪的时候到了,去年是个房子都能卖出去,哪还需要竞争啊,谁还愿意花功夫去琢磨产品。

最不公平的是,去年市场行情好泥沙俱下,品相好的楼盘去化的更快,随着房价狂奔,反而之前卖不动的楼盘最后卖的价格更高,找谁说理去呢!

今年肯定不会如此了,这个市场状况才是拼品质的时候,就跟股市一样,牛市行情下谁也别吹牛自己是股神。

买房人手握的“房票”可要攥紧,多了解对比,挑个“三好生”。去年的行情也不支持你挑,像格调松间开盘,很多业主买了之后都不知道外檐长啥样。

二手房价格还很坚挺,要买二手房就得找笋盘,所谓笋盘就是急售的房源,房主会降价,当然这种房子成交周期也会很快,要买到笋盘需要做到三点:1、要看大量的房子,有个说法看超过100套房子必然会出现一套笋盘;2、跟房屋中介建立一个紧密的联系,他才能在第一时间通知你;3、时刻准备好钱。

4、定向“加息”

这个加息是打引号的,今年房贷利率已经上浮两次了,首套从85折到95折再到基准,为什么会如此?银行也是企业,要追求最大效益,限定的额度就那么多,肯定要给出价高的,最关键这个阶段这么做是政治正确。

现在的房贷基准利率4.9%,虽然是史上最低,但如果首套上浮10%二套上浮20%,就会成为压趴羊驼的一根稻草。不是不可能,外地已经有城市这么干了。留待我们下次再展开。返回天津365淘房>>

电话:400-8181-365转144943
电话:400-8181-365转184928
电话:400-8181-365转104017
电话:400-8181-365转195598
电话:400-8181-365转102754
电话:400-8181-365转174935
电话:400-8181-365转190879
  • 看房报名
  • 订阅楼盘优惠

365推荐

换一换

热门楼盘

热门专题

更多
  • 调控从1.0到3.0!这三类人将被打脸

  • 中北镇数百套房源开闸 你的机会来啦

  • 城市发展改变区域印象 刚需改善混战

  • 99%的人不知道,河西竟有这样一个项目