楼市“变奏”有多大?5个数字看穿一切!

来源:365淘房 2017-05-12 08:40

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从去库存到限购限贷,再到认房又认贷,天津楼市不断上演“变奏曲”。如今331新政已出台一个多月了,房地产市场啥变化?号称“史上最严调控”的威力到底有多大?其实,以下这五个数据暴露出了真相。

1、成交量环降57%

 

成交量是市场最直接的反映。虽然3月和4月只隔着一道331新政,但是成交量却相差很大,堪称“腰斩”。一个是15949套、189.1万平米,一个是7202套、81.3万平米,成交面积环比下降了57%,同比下降了75%。

在小编看来,一方面,新政虽然抑制了投资需求入市,但是也使得大批购房者失去了买房资格,比如有的项目蓄客折损约七成,有的甚至高达九成。

另一方面,新政的出台也造成市场观望情绪渐浓。不少人希望此次调控政策能将高高在上的房价拉下神台,故而推迟了买房计划,希望再等等,等到“谷底”再出手。

这些都导致市场变冷,成交量大幅下滑。量降了,自然也影响价格。数据显示,2017年4月,天津新建商品住宅成交均价为15161元/平米,环比下滑12%。

2、新增供应下滑40%

 

成交下滑,供应端也“不给力”。据天津世联行统计,2017年4月,天津共有19个项目获得销许,批售面积49.80万平米,环比下降40.01%,同比下降68.36%。

其中,环城四区批售面积最大,批售面积共28.24万平米,占全市批售面积的56.71%。比如万科东第万科四季花城、恒大绿洲、天房璟悦府等项目纷纷于4月开售新品。由于房管局价格管控的原因,这批新开盘的项目价格相对都不高,故而引发购房者争抢,不少项目创下了开盘即售罄的热销记录。

但是,细心的小编发现,4月份开盘的这些项目中,全新项目为零。而实际上,全新盘信号作用更强,更能体现出政府和购房者的接受度。遗憾的是,新政首月只是一些老盘在加推“试水”,纯新盘一个都没有。

而有些区域甚至连老盘加推都没有,住宅供应长期告急,比如和平区已经连续22个月无新增供应,空港经济区也已经连续四个月零供应。

3、去化周期8.3个月

 

经过4月份的消化,天津库存总量为1098.8万平米,这个数据比3月份的1119万平米要少20.2万平米,但是去化周期却从3月份的7.2个月,涨到了8.3个月。可见近几个月的去化速度的确有所下降。

另外,供求关系也是影响房价走势的重要因素,一般库存量越小的区域价格越坚挺,比如去化周期在10个月以下的市区、武清等区域估计价格很难松动。

目前来看,滨海新区的库存量仍然很大,尤其是塘沽,存量达102.1万平米,按照近6个月的平均成交水平推算,塘沽去化周期为11.4个月。

另外,津南区库存量也很大,仅次于塘沽,但是成交比较活跃,去化周期仅为9.3个月,可以说是一个价格不高又有量的区域,比较适合刚需购房者关注。

4、一二手房成交比0.76:1

 

据天津世联行数据显示,2017年4月,天津房地产市场一、二手房的总成交套数为16660套,其中一、二手房的成交比例为0.76:1。

天津二手房交易量再次超过新房。特别是滨海新区成交量最大,二手房成交面积为27.50万平米,居四大片区之首。市内六区成交最少,为15.71万平米。

这是由于新房价格低,而且供应也少,不好买到,于是就把部分需求挤压到了二手房市场,进而导致部分区域一二手房价格倒挂现象严重。

比如4月份开盘的万科四季花城,新房价格在1.8-2万左右,而周边二手房已经卖到了2.5万-2.6万左右,高的甚至挂到了2.9万、3万+。

估计随着后期新房项目集中供应,这种现象会得以缓解,二手房或将陷入“有价无市”的短期僵局。

5、土地量降54%

 

与此同时,土地市场相比之前也冷静不少。2017年4月,天津居住类用地仅6宗成交,相比3月的13宗少了54%,其中5宗溢价成交:

4月6日,静海团泊新城迎来一宗地块摘牌,地块编号为津静(拍)2017-06号宗地,共13家房企参与竞拍。最终,荣盛17.9205亿元加自持27000平米拿下,折合楼面价10522元/平米,溢价率50%。

4月19日下午,静海团泊东区津静(挂)2013-92号、津南北闸口津南(挂)2016-06号和津南(挂)2016-08号宗地迎来摘牌。

最后,融信10.4865亿加自持20000平米,地块成交楼面价8241元/平米,溢价率约50%;融信以总价10.725亿元竞得北闸口06号地块,折合楼面价13907元/平米,溢价率50%,自持面积2.1万平;禹洲以总价13.25亿元竞得北闸口08号地块,折合楼面价13916元/平米,溢价率50%,自持面积2.3万平。

4月28日下午,西青两宗地块迎来摘牌,一宗为杨柳青“袖珍”地块,另一宗为“回炉再造”的张家窝地块。最后住宅集团和融侨力克劲敌,分别以0.34亿元、33.55亿元+6.9万平自持面积斩获,成交楼面价分别为6858元/平米、16816元/平米。

但由于最高限价的设置,这些地块溢价率并没有特别高,再加上均为环城和远郊地块,进而导致地价方面虽有拉升,达到12563元/平米,但上涨幅度并不大,仅环比上涨了5%。

整体来看,4月份市场受新政影响还是蛮大的,尤其是新房“受限”明显,量价齐降,不过这也给购房者提供了“捡漏”机会,但前提是——有钱又有“房票”。预计下半年选择空间会很大,想要买房的朋友可以提前准备好。返回天津365淘房>>

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