买房?等!等!等……不吓唬你,这个区域有点火!

来源:天津365淘房 2017-04-27 10:00

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王先生,从去年冬天就在关注生态城的旭辉陸號院,但春节后依然没消息,近期又被告知,估计要等到下半年了。从什么时候,在生态城买房就成了未知数,这样的事情并不是一家也非偶然,房源告急,已有半年之久。

生态城新房缺货 下半年有望补给

虽然堪称史上最严调控的天津331新政对滨海新区做了一个温柔的回避,在新政第一条明确规定"深化区域性住房限购 :对在本市拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的成年单身(包括未婚和离异)人士,暂停在本市(滨海新区除外)再次购买新建商品住房和二手住房。"

不限购,看起来是"倾向"滨海,实际上全款购房的比例并不多,对一直处于缺货状态的生态城来说更是没啥影响。 

 

该数据统计时间:2016年1月1日-2017年4月23日 

成交量骤减:经过去年三四月份的小阳春及金九银十之后,生态城的新房成交量骤减,2017年每月的成交量仅在一二百套徘徊。此现象和新房新增供应少有直接关系。就价格来说,基本与全市的市场行情保持一致,持续攀升,从最初的9200元/平米,到今年3月份的18100元/平米左右,涨幅近96.7%。

无房可售:从新房供应上来看,不容乐观,特别是2017年春节后不少项目均无房可售。生态城整个板块内有近30个商品房项目,包括普通住宅、低密度别墅以及商业等,但主流项目中加生态示范区、亿利国际生态半岛、众美青城、世茂玖熙、鼓浪水镇、旭辉陆號院等都处于加推待售状态,朗诗翡翠澜湾尚未开盘。

下面具体来看几个项目的情况:

位于中心渔港板块的鼓浪水镇预计5月份排卡、样板间开放;预计7月份首次开盘推出2栋楼,其中一栋以56-70多平米的小户型为主,预计均价15000元/平米,打造拎包入住的公寓产品,70年产权,民用水电,中央空调、地采暖、送家具家电;另外一栋则是90-120平米左右的精装房,预计均价14000左右。目前项目尚未开盘,信息仅供参考。

世茂玖熙目前暂无房源可售,预计下半年加推99平米三室两厅一卫、117平米和123平米三室两厅两卫的高层产品,去年最后一次开盘均价15000-16000元/平米,目前暂无价格参考。另外,项目还有部分185平米、220平米的联排别墅产品待售,均为5室户型,均价22000-24000元/平米不等。

朗诗翡翠澜湾项目临近国家海洋博物馆。目前示范区和销售中心正在紧锣密鼓的施工中,预计5月份开放。项目主推6-8层到顶的洋房产品,主力户型为110平米、130平米以及150平米(建筑面积),目前位于永旺梦乐城二层和福州道乐购一层的外展已经开放,接受购房者的咨询。

中加生态示范区与朗诗翡翠澜湾是一路之隔的邻居,但项目自去年12月份开盘后一直处于无房可售的状态,未来加推时间待定。

旭辉陸號院紧邻南开中学,据了解,项目预计下半年开盘加推洋房和别墅产品,目前暂无房源可售。

不得不说,生态城新房市场短期内出现了"房荒",春节过后几个月以来,没有新增房源入市,基本上项目的入市计划都放到六月份或者下半年,预计未来会有集中供应,购房者可以等待一段时间。

二手房交易将进入活跃期

与目前市场上很多区域呈现的一二手房价格倒挂现象不同,生态城的二手房市场数据显示比较稳定,且价格明显低于新房。

近一年来,生态城板块的二手房月均成交套数不超过200套,2016年全年成交1034套,其中8-10月连续三个月突破100套,但从8月开始已经呈现持续下滑的态势。在2017年3月强势反弹,成交158套,为近15个月之最。 

 

该数据统计时间:2016年1月1日-2017年4月23日  

二手房的价格曲线呈平稳上扬的趋势。从2016年1月均价10800元/平米,到2017年3月份的16800元/平米,在4月份出现近一年来的首次下滑,参考价格为14800元/平米左右。均价不代表具体小区的价格,小编在网上看了一下碧桂园、宝龙城、吉宝季景华庭等项目网上的报价在18000-25000元/平米左右。二手房属于个人交易,有一定的议价空间。但在新房市场如此紧缺的情况下,未来二手房的置换是刚需置业者的一个选择。

大体来看,前几年置业生态城的人可以简单分为几类:买房落户的外地人、为了孩子上幼儿园小学的家长、在附近工作的刚需者,还有部分改善需求。这些需求未来也将是区域的主要置业需求。在新房市场紧缺的情况下,不少小区二手房源拿到了房产证,且过了2年,将进入交易环节,存量房在未来将进入活跃期。

土地持续补给 缓解供应压力

生态城在土地储备中还是比较丰富的,住宅集团的几个地块尚未入市,与此同时,今年联发、中建、天保等开发商相继拿下不少住宅用地,三宗地块容积率1.1,未来将以低密度的洋房产品为主,这是政府从供给侧缓解市场压力,未来区域内的新房市场将持续供给,一定程度上缓解房源紧缺的现状。

但有一个事实不容忽视,近两年生态城住宅用地的地价却大幅增长。

2016年5月18日,中新生态城4宗临海地块打包出让,北科泰达以3.73亿元底价收入囊中,纯住宅楼面价2190元/平。

同年7月13日,住宅集团以16.02亿摘得津滨生转让(挂)2016-2号、3号两宗转让地块,楼面价分别为7966元/平、7888元/平,溢价率分别达到425%和242%。

今年一季度的4宗地块,三宗楼面价均超过了13700元/平米,天保地块甚至达到15000元/平米。这也预示着未来的区域房价将会提升到一个新的高度。 

 

近期生态城土地出让情况 

生态城有啥魅力?

小编认为,在新兴区域中,海河教育园、空港经济区、中新生态城是值得关注的热点板块。这些区域都是政府重点打造的区域,有特殊政策的支持,有教育资源的优势,无论是企业还是学校,都会带来人口红利,在配套建设上可以说不遗余力,特别是生态城。从2007年开始到2017年,发展近10年的生态城已经大变样,盐碱地变成了生态宜居之城,十几个住宅小区实现了入住,人气逐步提升、配套逐步完善,居住氛围形成。

生活配套:三个社区中心投入使用,商业街、超市、菜市场以及各种活动中心满足周边居民的日常生活需求。

医疗配套:社区医院定期体检、健康档案等便民服务,总医院的生态城医院,为区域人民的健康保驾护航。

教育配套也是生态城的亮点之一,海利达幼儿园、艾毅幼儿园、华夏之星幼儿园、小金星幼儿园等幼教机构;滨海小外、南开小学、南开中学、北师大附属学校等诸多的优质教育汇聚,这在全市范围内均具有的优势是很多家长们看中区域价值的重要因素。

在交通方面,道路建设也在不断完善,芳林路、碧水道、以及碧水道延长线三条道路目前进展顺利,预计5月底竣工通车,将进一步提升生态城海底道路交通环境。另外,生态城中津大道(和惠北路与和韵路)道路工程将于今年10月1日开始施工,预计2019年12月31日完成,届时有望缓解进出城的交通压力。未来轨道交通的建设也将提速,目前Z4线已经提上日程。

文化、休闲、娱乐配套也越来越丰富,方特欢乐世界、水魔方、航母主题公园、东方文化馆以及在建设中国家海洋博物馆、妈祖文化公园、图书档案馆等等,是天津市乃至全国游客的好去处。

总体来说,滨海置业,生态城是一个不错的选择,但如果要买新房很遗憾,只能等下半年了。返回天津365淘房>> 

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