“踩油门”还是“踩刹车”?新政后的房价,你看得懂吗?

来源:365淘房 2017-04-19 08:57

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房价,一直是社会各阶层关注的焦点,它的一举一动都牵动着无数人的心弦。4月18日,国家统计局《2017年3月份70个大中城市住宅销售价格变动情况》如约而至。数据显示,2017年3月,新建商品住宅价格上涨的城市有所增加,环比最大涨幅为2.6%。这也可以解释为何3月份各地密集收紧购房政策了。

天津也处于房价上涨城市之列。3月天津新建商品住宅价格环比上涨0.2%,同比上涨21.5%;二手住宅价格环比上涨1.6%,同比上涨21.9%。相比2月,新房涨幅有所收窄,二手房环比涨幅却大幅上扬。由此可见,天津一二手房“价格倒挂”愈加严重。

0.2%——

新房受“限” 价格微涨

 
 

从走势图可以看出,2016年可谓是房价的暴涨年,最大涨幅甚至高达4.2%。不过之后涨幅一路下滑,至2017年1月跌到了零点以下,创下时隔23个月房价首次下降的记录。但随后房价又开始反弹,3月涨幅收窄至0.2%。

分析数据,小编认为,新房价格环涨0.2%还算合情合理,符合市场预期。一方面是因为天津仍然处于楼市调控的非常时期,房管局对于价格管控很严,甚至多次出政策强调,申报的销售价格不得明显高于项目前期成交价格或周边同类型在售商品住房平均交易价格,否则将实施必要的价格指导。这无疑是强制给开发商划定了红色上限,故而新房价格也不会涨得“过分”。

另一方面,3月份毕竟是素有“小阳春”、“金三银四”之称的楼市销售旺季,在这个黄金节点,楼市都会有所升温,即使处于国家调控之下,3月份依然会给房地产市场带来惯性回暖。故而0.2%的小幅上涨很正常。

另据天津世联行数据显示,2017年3月,天津一手房成交均价为17206元/平米。其中市内六区均价最高,为36322元/平米;远郊区县均价最低,仅10126元/平米;环城四区和滨海新区成交均价分别为18118元/平米和10939元/平米。

 

从房价走势可以看出,楼市调控对于房价有一定积极作用的,但随着时间的流逝,房价曲线略有反弹,很值得警惕。故而天津政府在继去年930限购限贷、1125政策后,又于2017年3月31日晚出台了“加强版”楼市调控政策,通过认房又认贷、增设社保缴纳年限等渠道,多方面出击,抑制投资需求,严厉打击炒房行为,力求让“房住不炒”落到实处。

从目前的市场情况来看,新政后这两周,新房成交量已经明显下降,首周大跌近七成,第二周继续下滑,四大片区仅滨海新区成交量环比有所回升,其他片区成交量均呈持续下滑。

注意,这里有个例外——滨海新区成交量环比有所回升。在其他区域成交持续走低的情况下,滨海新区却在逆势上行。究其原因,是由于331新政将滨海新区排除在限购之外,给予了“特殊”照顾,让其一下子成为很多外地人和投资客买房置业的热点区域。

据了解,位于滨海新区大港的保利海上五月花4月15日接待中心刚开放,就吸引众多购房者到访,来往咨询客户络绎不绝;位于海泰华科九路16号的富国高银也因为隶属滨海新区,不受限购限制,又紧邻市区,销售非常好,传言项目正酝酿涨价。

在小编看来,政策的明显倾斜对于滨海新区来说是一个机会,但是如果滨海房价涨幅过大,甚至把天津整体房价都拉上去的话,那么,难保政府不会把滨海新区这个“窗口”关上。近日滨海新区规划和国土资源管理局公布《滨海新区实行实名制购房、严禁倒卖商品房“房票”的通告》,或许就是一次警示。

1.6%——

房主惜售二手房高位横盘

 
 

二手房价格则依然高位运行,虽然略有波动,但是上涨的大势不变。国家统计局数据显示,2017年3月,天津二手住宅价格环比上涨1.6%,相比2月,涨幅扩大了1.1个百分点;同比上涨21.9%,相比2月,涨幅收窄0.9个百分点。

另据天津世联行数据显示,2017年3月,天津二手房成交均价为14862元/平米。其中以市内六区最高,为26414元/平米,远郊区县持续最低,仅8480元/平米。

 

从上面成交面积及均价走势图可以看出,虽然受政策和市场影响,天津二手房自去年10月份成交量大幅下滑,但是价格方面却相对稳定。

2017年3月,二手房市场重现活跃。分析原因,一方面源于新房市场供应不足,一房难求,新房置业需求流入二手房市场;另一方面置换需求旺盛,改善需求以小换大,两小换一大增加了市场的流通量,带动二手房市场的活跃,成交价格受市场预期拉动,显著增长。

3月31日晚,天津史上最严调控政策出台,给二手房市场带来一个不小的打击,因为二手房和新房一样,均处于政策调控范围内,不少人还因此失去了买房资格。据我爱我家数据显示,新政出台后首周,二手房成交量下降了近八成,成交均价也下降了两成多。而第二周无论是成交量还是成交价格都有一定幅度的回升。

天津我爱我家市场战略中心分析,“331”新政落靴,市场恐慌心理加重,使得成交量价出现探底。而上周市场对于新政有所消化,市场开始进入理性回归,非限购人群的需求将择机入市,带动二手房成交量价出现一定幅度回升。

另有业内人士表示,虽然二手房也在限购限贷范围内,但是并不受房管局价格管控,再加上新政限制了购房资格,提高了购房成本,对二手房市场的大量置换需求有明显的抑制作用,预计未来买房对房源匹配要求更高,卖方对持有房产的出手则更为谨慎,“惜售”、“有价无市”或成为未来二手房市场的写照。返回天津365淘房>>

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