雄安 VS 天津

来源:365淘房 2017-04-10 08:55

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4月之前估计全国90%的人都不知道雄县和安新县,现在得倒过来,估计只有10%的人不知道了。

 

1979年深圳特区成立的时候,无数人想着下海去创业;2017年雄安新区成立,无数人想着下乡去炒房。规划八字还没一撇,满大街都已经是炒房客了,到地儿一看,各大售楼处和中介门店都已被封,政府也暂停了房产交易过户,买卖双方索性都私下交易,卖方承诺放开再过户,价格翻了三四倍,之前还是七八千,现在是二三万,还都得一次性付清,一看风险太大,投资客们都杀向了周边县市,霸州、白沟、定兴、徐水……所到之处房价无一例外都打着滚的往上翻。连锁反应,政府也跟着买房人的脚步一路限购,目前为止,环雄安新区已全部被限。

 

深圳特区立足的是制造业;浦东新区立足的是金融业;雄安新区差点就要立足炒房业了。

“雄安新区是继深圳经济特区和上海浦东新区之后又一具有全国意义的新区,是千年大计、国家大事。”这句话听着是不是特别耳熟,2009年11月9日 ——“继深圳经济特区、上海浦东新区之后,又一带动区域发展新的经济增长极天津滨海新区管理体制改革启动。”

按照正常的语序,应该是继深圳特区、浦东新区、滨海新区之后才对。横空出世的雄安新区,很多天津人心里出现了一种集体情绪叫——失落!担心天津的地位要被后来者取代,京津冀的大规划中原来由天津承接的非首都功能可能要成镜中花水中月了。段子手更是调侃:投资客们杀到雄县买房,中介告知买不了了,要不要考虑雄安新区的郊区——天津的房子。

要说雄安新区对天津没有影响那是自欺欺人,但影响能有多大,我们还需要先盘一下自己的家底,来看几个数字。

NO.5

除了四个一线城市,天津绝对是坐稳了第五城的地位,2016年GDP17885亿元,排在上北广深之后。有一个数字相当扎眼,天津的人均GDP高居全国榜首,达到了115613元,当然这个人均GDP含金量不高,虽然人均GDP是第一,但人均可支配收入仅为34074元,与上海、北京存在1万元左右的差距,排在了浙江之后,仅居第四。

 

19.15%

天津的经济2007年开始马力全开,高速增长吸引了大量的人口流入。2010年起,天津取代内蒙古,增速领跑全国。每年将近50万人口流入,近五年的人口增幅19.15%,总量接近250万人,同样是全国第一。

3111亿

2016年,全天津房子一共卖了3111亿元,城市排名中仅排在上海、北京、杭州之后,全国排名第四,如果扣除商业地产的话,住宅销售全国排名第二。

 

168.3公里

 

截止到2016年,天津地铁运营的里程168.3公里(确实有点可怜),全国排名第九位,人均排名第十位。这也恰恰说明了轨道交通建设不是一朝一夕的事,天津建一条地铁基本都要七八年,而且建地铁是个巨大的投入(按照2016年发改委的测算,城市轨道建设成本每公里达到了7亿元)。新领导对天津的地铁建设速度也颇为不满,今年裁撤了很多工程项目的指挥部,却保留了地铁指挥部,2017年的政府重点工作中也明确提出了要加大地铁建设力度,地铁5、6号线投入试运行,推进地铁4、7、10、11号线和1号线东延线建设,启动到海河教育园区的地铁8号线建设。4月8日,天津地铁又传来了好消息,又一条新地铁——轨道交通Z1线,也即将启动建设,Z1线将连通团泊、南站、文化中心、天钢柳林、海河教育园和于家堡。

 

以上几个数字是衡量一个城市发展的硬指标,就地铁这一项指标,雄安新区就要有很长很长很长的路要走。

国际上有个名词叫“大国心态”,顾名思义,就是不卑不亢不傲,有定力,按原则办事而不意气用事,讲理性而不是动辄抒情,对国家有充分的自信,与别国平等交往,既不想着欺压别国,也绝不接受挑衅。借用这个词,天津人也需要有一种“大城心态”。

雄安新区对天津的实质影响,关于大局说不上来,更多的从房地产角度入手,从短期长期两个方面来看。

短期来看没影响——短期最直观的就是外地买房人被雄安吸走,有人会认为天津的房价会少一个重要支撑。外地人在天津买房的比例确实不少,官方的统计数据是21%,从个别楼盘的实际调查来看,环城四区能达到三分之一左右,像武清宝坻都超过了50%,武清能达到7成,滨海新区也在5成左右。

那为什么说没影响,首先天津已经限购限贷,就算不吸走他也买不了,外地人要想在买房先得攒够2年以上社保或个税。其次,很多外地人在天津购房都是为了落户上学,而优质的教育资源在雄安新区10年之内都会缺乏,教育资源是滞后于人口流动的。

将来等天津限购放开,肯定会流失一部分外地购房人,最受伤的就是远郊和滨海新区,尤其是武清。

还有人会说,天津本地购买力也会有一部分流到雄安,雄安房产被叫停了,能买的其实是“白高兴区域”(白沟、高碑店、定兴),白沟已经将近2万,定兴也1万多了,就一个字“疯”。透支太严重,严重挑衅“房子是用来住的不是用来炒的”,到时候可能会真成白高兴。

长期来看,京津冀盘子做大了,对天津反而是好事。对比中国已形成的三大城市群,京津冀实在是太弱了。

以上海为中心的长三角最牛,2016年GDP总和147194亿元,城市密度是全国的4倍;以深圳广州为核心的珠三角总GDP73118亿,用轨道将14个城市形成了紧密的经济圈;而京津冀城市群实力最弱,总GDP68857亿元,且极度不均衡,北京一支独大是被大家一直诟病的,因为上海深圳的周边遍布经济强县,可北京周边却存在着一个环京贫困带。

 

从灯光的亮度可以看出三个城市群的实力,长三角和珠三角已经连成片了,京津冀只有北京天津两个点。

京津冀要提高GDP的占比既要做大自己的蛋糕也会跟长三角和珠三角抢蛋糕,天津的很多功能是不可或缺的(比如港口)。

 

原来都认为天津的发展方向是往东,因为东面往塘沽、开发区纵深大,而西面过了杨柳青就是河北省,没有空间。未来可能就要改观了,从地图可以看出来,雄安新区离天津110公里,位于正西面,天津西面的交通枢纽——天津南站和天津西站周边将迎来机会,从天津西站坐高铁到白沟站只需要40多分钟,从天津南站到雄安县政府最短路程是95.3公里(从天津南站到于家堡是67公里),正好处于1小时的黄金交通圈。而东面的于家堡和响螺湾,未来就会比较尴尬,投资要谨慎。

雄安新区的出现未尝不是一件好事,原来整个京津冀最适合北京疏解功能的就是天津,也使得天津出现了舍我其谁、等靠要的心态,这下突然出现了一个对手,自然会有竞争,要提高城市的吸引力,就要努力做事,这就叫鲶鱼效应。返回天津365淘房>>

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