天津新政的这些“要害”必须要了解!(附政策答疑)

来源:365淘房 2017-04-02 09:23

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在全国尽是调控风的当下,一直"沉默"的天津终于爆发了,一夜"三连发"的政策,让众人大跌眼镜。这还是我们认识的天津么?向来温和的天津怎么突然变得如此严厉,让小编一时很不适应,这剂331新政的猛药杀伤力还是蛮大的,不知道昨晚有多少被限的人哭晕在厕所,又有多少人悔得肠子都青了。

政策一出,365淘房置业交流群里也炸开了锅,大家对买房资格以及贷款等问题有很多不解。今天我们编辑部全员逐条研读新政,又采访了一些银行、开发商、中介等多方人士,现奉上这份政策答疑"宝典",以供参考。

这次331新政与去年的930政策最大的变化是:

1、社保或个税。外地人只有在天津3年内连续缴纳2年以上社保或个税证明(补缴的不算)方才有在天津买房的资格,这是一个前提条件,连"特例"的滨海新区也不例外,也需要提供社保或个税。

2、限购范围扩大。331新政将限购范围扩大到了市内六区+环城四区+远郊各区。另外,原来限购的只是外地人,而这次本市人也纳入限购范围内——外地人在限购区域限购1套,本市人在限购区域限购2套。

3、限贷升级。这次331新政首套首付三成,而二套则提高至六成。这对于动辄数百万的房子来说,也是一笔不小的数目。还有值得注意的一点,滨海新区虽然不限购,但却在限贷范围内。

另外,政策规定,暂停25年以上个商业性个人住房贷款。也就是说原来可以贷30年,现在只能贷25年,这会增加购房者的月供压力。比如,以100万贷款总额为例,按等额本息、4.9%基准利率计算,贷款30年每月需还5307.27元,贷款25年每月需还5787.79元,月供增加了约480元。

4、认房又认贷。之前930政策只是对外地人"认房",而这次本市和外地人都实施"认房又认贷",尤其是"认贷"这一条,杀伤力极大,无论房贷还清与否。

5、成年单身人士限购。包括未婚和离异的,而且不分本市和外地户籍,只要是年满18周岁,单身,就只能在天津除滨海新区以外的区域购买一套住房。

更值得一提的是,虽然政策原文字数不多,但解读起来发现有很多模糊不清的地方,不知大家注意到了吗?Ps:这才是重点!必须要了解!

模糊点1:3年内连续缴纳2年以上社保和个税

政策规定,非本市户籍居民家庭在本市范围内购买住房的,需提供在本市3年内连续缴纳2年以上社会保险或个人所得税证明。补缴的社会保险或个人所得税证明不得作为购房有效凭证。

这句话很有"嚼头",也是关键点。之所以说这一点模糊,因为"本市3年内连续缴纳2年以上社会保险或个人所得税证明"表述并不明确。一、3年是近三年还是只要三年内就可?二、3年内的连续2年以上怎么理解?三、4月1日前补缴的社保算不算数?

参照其他省市对社保方面的表述,应该是在自购房之日起前3年内有过一次连续缴纳2年以上即25个月及以上的社保记录或个税证明即可,包括之前补缴的。

政策表面上看是很严,但对于首套刚需购房者其实影响并不大,本市首套与之前没有什么变化,如果是外地首套只要社保达标,在哪个区域买房也都一样。因此,"买房资格"最重要,"社保和个税"一条会刷掉大批外地人,但若是先通过人才引进、积分落户等方式获得天津集体户口,可享受与天津户口同样权利,社保这一条就不再成立。

模糊点2:离异无房,买房贷款算几套

中国人民银行天津分行政策规定,1、在本市无住房且无购房贷款记录(含住房公积金贷款)的居民家庭,申请商业性个人住房贷款购买住房的,最低首付款比例为30%;

2、在本市已有一套住房或在本市无住房但有购房贷款记录(含住房公积金贷款)的居民家庭,申请商业性个人住房贷款执行二套房信贷政策,首付款比例调整为不低于60%。

但是离异人士呢?政府政策规定,离异人士只能在限购区域购买一套房。假如离婚后无房,再买房贷款政策执行几套呢?

虽说政策规定以家庭为单位外地人在限购区域限购1套,本市人在限购区域限购2套,但对于想买第三套的本市家庭以及第二套的外地家庭,离婚净身出户后,仍可获得买房资格。

不过,房贷方面要分情况。当然,离异前夫妻无房无贷款记录的就不用说了,可定是首套、首付三成。咱来说点复杂的。假如离婚前以夫妻双方名义全款买的房,离婚后无房一方为首套;离婚前夫妻共同贷款买的房,离婚后无房一方仍算二套;离婚前以一方名义买的房,若没有提取过对方公积金,离婚后无房一方算首套。

模糊点3:与父母同住的成年单身人士可以买房吗

政府文件规定,对在本市拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的成年单身(包括未婚和离异)人士,暂停在本市(滨海新区除外)再次购买新建商品住房和二手住房。

文件中规定以家庭为单位,本市限购三套,外地限购两套,单身人士限购一套。假如某成年单身人士父母名下有套房,其与父母同住,户籍在一起,若其再买房是按家庭算?还是按单身算?该按哪条规定执行?需不需要另立户?

成年单身人士再买房不需要另立户,算首套,贷款政策也按首套计算,但是18岁的孩子没有收入,需要跟父母一起共同还贷。因为"户籍居民家庭"指的是在公安户籍部门登记的家庭,家庭成员含购房人、配偶及未满18周岁的未成年子女。

模糊点4:外地人在市区和武清首套首付三成还是四成

最新出台的331新政中规定,本市无房且无购房贷款记录的为首套,首付最低三成。那么,是不是说外地人在市内六区和武清区购买首套房首付比例也是三成?但是,之前930限购限贷政策中,外地人在市内六区和武清区买房,首套首付不低于四成。

另外,需要注意的是,天津人民政策办公厅文件最后一条为:"本实施意见自2017年4月1日起实施,此前相关政策规定与本实施意见不一致的,以本实施意见为准。"但是关于贷款方面的具体政策是人民银行天津分行发布。

那么,问题来了,两项不同的政策,以哪个为准呢?外地人在市区和武清区买房,到底是执行首付三成还是四成的贷款政策?

外地人在市区和武清区买房首套首付应该是最低三成。不过,也有银行人士透露,现在银行对外地人的基调是"紧",虽然具体细则还没有出来,但估计不会宽松。

模糊点5:认房又认贷的具体规定

认房又认贷,意味着即使名下有房无购房贷款记录以及名下无房但有贷款记录者,统统在331新政限购限贷范围内。而且凡是有过房贷记录的,不管还没还清,按二套贷款政策执行。那么,一次以上的贷款记录呢?是否还能贷款买房?公寓、公产房、企业产、保障房、安置房、还迁房也在限购限贷范围内吗?

按照往常惯例,认房又认贷的房贷记录不累加,有过贷款记录即算二套。但某银行工作人员表示,具体怎么执行,是二套还是三套,还需等人民银行通知。

这里需要注意的还有:

◆购房贷款记录为全国联网,即使有外地房贷记录也算二套。

◆因购房或还贷提取过公积金也会算计入房贷记录。

◆新建商品房和二手房均在认房认贷范围内。

◆公寓不在限购限贷范围内(居住型公寓除外),且酒店式公寓和商业的贷款不算贷款记录。

◆公产房、企业产不在限购范围内,不计入住房套数。

◆限价房在限购限贷范围内,计入住房套数。

◆因拆迁购买的经济适用房及定向安置房不计入住房套数,取得房本后计入。

◆共有产权房屋计入居民家庭住房套数。

◆继承、受遗赠的住房按原规定执行,取得房本后计入住房套数。

模糊点6:加强新建商品住房上市管理的规定

这一条虽然是对开发商的规定,但涉及到供给量,所以购房者也需要关注下。

331新政原文:为防止房地产开发企业捂盘惜售,确保新建商品住房及时上市销售,对取得基础部位验收证明后30日内未按照土地使用权出让合同约定申请办理销售许可手续的,要在2017年6月1日前申请办理销售许可手续;对未及时办理的,在主要媒体上公开曝光,并由市国土房管局列入失信企业名单,违约行为整改完毕前,不得以该房地产开发企业及其母公司和子公司名义在本市参与土地竞买。

对比一下之前的930新政第四条(加强新建商品住房销售许可管理),原文为:对未按照土地使用权出让合同约定期限取得基础部位验收证明,以及取得基础部位验收证明后30日内未申请办理销售许可的商品住房项目,提高申请商品住房销售许可工程形象部位标准,6层以下(含6层)建筑需达到封顶,7至12层建筑需达到6层以上,13层以上(含13层)建筑需达到总层数的50%。

这次最重要的一点不同:原来是取得基础验收后30日内未申请办销许,之后再拿销许房子就要盖到一定程度,没想到今年限价太狠,开发商都不着急拿销许,工程施工程度超过了都不去办,普遍观望等待机会涨价。这次政府把这个漏洞堵住了,要集中清理已经做完基础验收的项目,统一要求6月1日前要申请办理销许。

按照规定,楼盘拿完销许,10天之内必须一次性公开销售,这就相当于把之前观望的楼盘都逼上市,提高市场供应量。一头提高供应量,另一头又大幅度压缩需求,用后脚跟也能想得到:买房再也不用找关系、排队、摇号、打架......6月份正好又是房企半年业绩考核的时点,个别楼盘还会推出降价房源。

这个条款还有两个重要的地方需要注意:

第一,对于开发商做完基础就停工不验收或者是拖到6月1日以后,政策还没有明确规定,也就是说错过了6月这一批房源,市面上的房源又会减少,毕竟地价在那摆着,开发商都预期2018年房价还要涨(这次政策取消之前地王肯定都不敢动了,按往年惯例,这样严厉的政策会执行一年左右)。不差钱的开发商会硬扛,而差钱的、追求高流动性的、要拿地的开发商会选择走量。所以,小编预计今年6-7月份出手绝对是个机会,买房人要把握住。

第二,政府只是要求在6月1日前申请办理销许,并不是说必须办下来,也许会有开发商打太极,按一个高的价格申报,对申报的均价明显高于项目前期成交价格或周边同类型在售商品住房平均价格的,房管局会实施必要的价格指导。但是,之前有开发商申请之后不满意房管局的指导价而暂停办理销许的。

对于条款中"明显高于"这四个字,也有开发商认为房管局会放开涨价,只要涨的"不那么明显"就行......小编不禁要问了,在这样的政策下还想涨价,肯定卖不动啊!开发商犯傻吗?非也,逻辑关系是这样的:不让涨价→开发商捂盘→销售收入零;让涨一点价→卖的不多但还是能产生一些销售收入。绝对的逆向思维!当然,前提条件是房管局能答应。

注意!!

根据巜天津市人民政府办公厅关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的实施意见》的规定,对2月1日至3月31日网上签订预定协议的,但还未来得及签订巜天津市商品房买卖合同》的,必须于2017年4月7日前签订网上巜天津市商品房买卖合同》,按3月31日前政策执行,贷款政策按银行规定执行。

热点问题集锦:

1、不是本地户口的要求必须连续交社保2年以上,孩子以前连续缴费4年,2015年4月开始在北京缴费。这种情况不符合规定了吧?

答:是在购房之日起前近三年内有过一次连续缴纳2年以上即25个月及以上的社保记录或个税证明。

2、在银行办的贷款,贷款银行审批通过了,还没有放款。我不想背贷款记录,现在不想贷了,算违约吗?会计入贷款记录吗?求解!

答:要尽快申请撤回,不算违约,不会计入贷款记录。

3、我名下目前有一套房有贷款,我自己一个人还,房本写的我一个人名字。婚后买的。如果离婚是不是我老公就算离异单身,可在滨海新区空港买一套,算首套?3成首付?

答:可以购买,算首套,首付最低三成。

4、我本市户口,贷过两次款,卖掉一套还有一套有房贷,还能买房子吗?

答:本市户口仍然可以再买,只是有过贷款记录,银行会按二套的房贷政策执行。

5、本市户口,我在天津名下一套有贷款,老婆名下一套外地有贷款,还可以天津买吗?算几套?

答:可以。认房是认的天津房子,所以只要在天津只有一套房子,本市人就可以在全市范围内再买一套,但你家庭名下有两套房贷,要付全款。

6、(女,本市人)名下有两套房无贷款(有过贷款不过清了),准备贷款买滨海万达的房子,所以刚离婚,可现在新政出来后,她只能全款买,目前无全款的能力,她老公名下多处房产,如果他们再复婚,把她名下的房产更名到老公名下,再离婚买万达可行吗?夫妻之间变更房主怎么操作?

答:可行,夫妻房产更名不收契税,前提是更名的房产不能有贷款,如果再买算二套。这样的话你那个朋友冒的风险太大了吧,土豪的世界真不懂啊!返回天津365淘房>> 

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