搞事情!一个“竞自持”能改变啥?

来源:365淘房 2017-03-10 08:58

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3月9日下午,备受关注的津北辰高(挂)2017-008号和津北辰高(挂)2017-009号宗地迎来摘牌。这两宗地块出让土地总面积超18万平米,挂牌起始总价达55亿元。当然,这两宗地块“吸睛”的关键并不是这些,而是——首次提出竞自持

根据规定,土地竞拍时,当报价达到最高限价时不再熔断,然后竞报自持商业面积,当竞报自持商业面积达到上限时,转为竞报自持住宅面积。

限价→竞自持商业面积→竞自持住宅面积,三道竞拍门槛,究竟会给此次土拍带来怎样的变数呢?

 

爆冷!“竞自持”失约未至

据前方小编报道,津北辰高(挂)2017-008号宗地吸引了招商、华润、中粮3家房企参与,然而期待的竞拍并没有来,最后中粮以36.1亿元总价拿下,成交楼面价约18416元/平米,溢价率0.28%。

津北辰高(挂)2017-009号宗地也没有进入竞拍,由华润底价竞得,成交总价19亿元,成交楼面价17477元/平米,溢价率0%。

 

地块详情:

津北辰高(挂)2017-008号

津北辰高(挂)2017-008号宗地位于北辰区高峰路东侧,分A、C两个子地块,出让总土地面积118839.2平米,其中A地块出让土地面积43230.4平米,土地用途为商服、公园与绿地;C地块出让土地面积75608.8平米,土地用途为城镇住宅、商服、科教,居住用地(B)含社区商业服务建筑面积不小于2300平方米;商业服务网点建筑规模不小于1360平方米,容积率大于1.0,小于2.0。

 

该地块挂牌起始价为36亿元,最高限价为54亿元,也就是溢价不能超50%。当挂牌竞买报价达到最高限价54亿元时,不再接受更高报价,转为竞报自持规划商业建筑面积阶段。

若竞报自持规划商业建筑面积达到52000平方米上限时,转为竞报自持规划住房建筑面积阶段。竞买人竞报的自持住房建筑面积为出让地块内规划住房建筑面积,不含配套公共服务设施面积。

津北辰高(挂)2017-009号

津北辰高(挂)2017-009号宗地位于北辰区龙门东道与朝阳路交口西南侧,出让土地面积63480.1平米,土地用途为城镇住宅、商服,居住用地(B)商业服务网点建筑面积不小于900平方米;居住用地容积率大于1.0,小于2.0。

 

该地块挂牌起始总价为19亿元,最高限价为28亿元,溢价率47.3%。当挂牌竞买报价达到最高限价280000万元时,不再接受更高报价,转为竞报自持规划商业建筑面积阶段。

若竞报自持规划商业建筑面积达到42000平方米上限时,转为竞报自持规划住房建筑面积阶段。竞买人竞报的自持住房建筑面积为出让地块内规划住房建筑面积,不含配套公共服务设施面积。

“竞自持”新规缘何而生?

去年楼市的火热带热了土地市场,再加上经过大幅走量的消化,“补仓”成为部分房企亟待解决的问题,而开发商拿地热情高涨,又进而导致“三高”地块层出不穷。

终于土地市场过热引发了紧急调控,“限价”、“熔断”等新名词频出。自天津首宗限价地块——双峰道地块之后,天津又亮相了多宗限价地块,比如北辰顺义道地块、宝坻开泰路地块、津南区北闸口地块等等,但很多不是停牌就是熔断。如此一来,卖地收入哪里来呢?可见,熔断这条路走不通。

于是,新的竞拍机制出台——摇号抽签,即:出让地块设定最高限价,溢价率至50%,停止继续报价,由接受该价格的竞买人采取现场摇号抽签方式确定受让人。3月1日,天保6.249亿元拿下的塘沽大连道地块就是天津首宗通过抽签产生归属的地块。

3月9日下午,首次试水“竞自持”的津北辰高(挂)2017-008号和津北辰高(挂)2017-009号宗地摘牌,出乎意外的是,土拍新机制并没有得到施展的机会,“竞自持”成了虚惊一场。

但是,据小编统计,接下来还有多宗“竞自持”地块即将登场:

3月27日15:00,津北勤(挂)2017-020号宗地摘牌,该地位于天泰路与普济河道交口、勤俭桥以南,该地块土地用途为城镇住宅、商服,出让土地面积24823.8平米,挂牌起始价为200000万元,折合楼面价约30534元/平米。

3月28日14:30,津东丽津(挂)2017-021号宗地摘牌。该地块位于东丽区津滨大道与沙柳路交口西北侧,土地用途为城镇住宅、商服、街巷,出让土地面积28486.4平米。该地块挂牌起始价为120000万元,折合楼面价约22192元/平米。

3月28日15:00,津东丽津(挂)2017-015号宗地位于东丽区津滨大道与雪山路交口东北侧,土地用途为城镇住宅、商服,出让总土地面积91047.9平米,该地块挂牌起始价为380000万元,折合楼面价约19035元/平米。

3月29日15:50,津南(挂)2016-07号宗地出让,该地块位于天津市津南区北闸口镇,土地用途为城镇住宅,出让土地面积45436.7平方米,容积率1.0-1.2,挂牌起始价为50550万元。

专家解读土拍新规

天津商业大学城乡建设所副所长王伟:

这种竞拍机制看似抑制土地价格,实则设计极其不合理,简单模仿北京的方式,但很可惜天津的地并不像北京那么抢手,并不是所有的开发商都会接受苛刻的游戏规则的。如此苛刻条件,会吓走了一些大的开发商,反而让一些本土开发商渔翁得利。

在如此高的房价区间,没有企业愿意自持物业,这样面临的财务风险极其大。天津与北京区别很大,竞自持只是北辰管理部门理想化的一种设想罢了,谁会去自持郊区的商业?你这边条件苛刻了,自然钱会流向条件好的地方。

易居研究院智库中心研究总监严跃进:

类似北辰土地市场的拍卖,体现了天津市场管控土地成本和价格的导向。尤其是自持型地块项目的出让,使得很多房企后续需要积极研究此类拿地模式,这对于天津市场的租赁型公寓的项目建设有积极意义。

当然相比其他一些城市的拿地规则,天津的自持模式相对复杂,即优先保障商业项目,然后才考虑住宅项目。这样做使得房企的拿地约束增加,也防范了高价拿地现象的出现。部分地块没有出现较热的“抢地”做法,从侧面说明房企拿地的成本也可以得到较好的把控。

365淘房主编陈红:

土地中的游戏规则越来越多,熔断、摇号现在是自持。自持考验的是开发商的资金实力,长期持有压力大,此次是自持商业部分,在天津商业市场不容乐观,商住倒挂十分明显。

此次北辰地两宗地均被央企拿下,无论是中粮还是华润都是在天津土地市场中十分“饥渴”,这两个开发商在商业中各有千秋,或许会给北部区域带来不一样的声音。这次不仅没有发生自持,也是今年以来溢价率最低的两宗宅地,结果是好的,至少地价没有那么高。

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