身居静室 坐看繁华 天津社区商业怎么走

365地产家居网 天津讯 许多人搬入新家后第一件事恐怕就是查看周边的菜市场、便利店在哪里，毕竟柴米油盐一日三餐是人躲不开的事。所谓有需求就有市场，如何开展社区商业成为许多小投资人创业的聚焦点，如何开展社区商业不仅关系到投资者的利益，也关系到居民的切实生活，本期笔者深入天津新兴居住区，探究当前天津社区商业发展情况。

“Good morning, and in case I don't see you, good afternoon, good evening, and good night!”是金·凯利在里对邻居打招呼时的经典台词，面对这个桥段，生活在城市里的人们会被深深刺痛心灵。1887年，德国社会学家滕尼斯提出了“社区”这一概念，用来定义聚集在一定地域范围内的人群构成的社会生活共同体。随着中国城市化进程的加快，人们从早先的平房和四合院住进了鸽子笼一样的小区里，社区居民间的情感也随同传统街区一并消失。由于水泥森林阻断了人与人之间的互动和交流，再高档的小区也仅能提供住宿功能，无法还原从前的街区感觉。

“在传统社区中，一个普通杂货店有可能成为社区空间的生活中心。”清华大学社会学系博士生导师罗家德认为，从前的小杂货店由于在一个社区里常年开店，从而能够认识社区里大部分居民。顾客会在店里寒暄，小孩放学会在周围玩耍，老人也可能在店门口支个棋盘下棋引大家前来围观。因为人际关系的连结，“这里变成一个公共空间，大家联络感情的地方”。也许人们并没意识到，其实这就是中国现代社区商业的某种简单体现。

世界上最早的社区商业诞生于20世纪50年代的美国。由于当时美国家庭汽车的普及，以及城郊新建的发达的高速公路，使得美国城市居民大量向郊区扩散，由此产生专门为郊区新建居住区居民服务的社区商业。而在中国，相对传统街区邻里概念的瓦解，围绕它而起的社区商业却还没有大规模成型。在我国社区商业领先的北京，人均商业面积目前仅约0.9平方米。“国内没有社区，只有小区，因为国内房地产的发展也就十来年的时间。”有业内人士表示，国外一般把多功能配套的商业设施及居住群体所有机构的集群统称为社区商业，但目前国内要找到这种完整版的社区商业似乎不容易。

投资最合适的业态

天津近些年新建住宅市场持续升温，随之而来适合天津本地的社区商业模式也在逐渐形成。

作为有意投资社区商业的创业者，最值得考虑的问题应当是定位，即为谁服务和如何服务的问题。从城市定位上看，天津并不是一线城市，大部分市民消费观念更倾向于实惠而不是追求时尚，津工超市正是配合了天津本地消费水平定位而逐渐发展壮大的优秀典范。从社区范围定位上看，社区商业服务的必然是本地区常住居民的需求，只要抓住这一点，社区商业便不必像其他商业形态一样为客流量感到忧虑。以天津永旺购物中心为例，他们的儿童业态正是在充分考虑到附近居民年轻化的前提下制定出的方向。从商品（服务）内容定位上看，社区居民最切实的需求才是市场的方向所在，即使是再高端的居民区也还是有柴米油盐的生活需要，这种以解决生活中的不时之需为前提的社区商业也必然免于遭受电商等其它商业模式冲击的强力冲击。

社区商业的创业者还应该注意业态成熟度问题，作为一个新兴住宅区，首先成型的一定是便利超市和餐饮行业，随着人口的不断增加和生活氛围的养成，才会逐渐出现宠物店、花店、儿童照看、老人陪护等业态。依据不同发展阶段制定不同的业态选择是创业投资者不得不慎重考虑的事情。

选择最合适的营销手段

在定位某一种业态方向之后，许多创业者开始寻找独特的经营模式。

唐山永和超市的社区商业模式为我们打开了许多优秀的思路，首先永和超市将经营注意力放在生鲜食品上，即使小到六七十平米的店，也把生鲜做到70%以上，这种围绕一日三餐的经营理念成为永和模式的核心。其次是永和只做快速消耗品，例如牙膏、卫生纸等产品，放弃高毛利却耐用的单品，赢得周转速度的提高。再者，精准定位产品选择，同一类产品，市场上往往会同时存在多个品牌、多种规格，对于一个消费者，也许这些商品本身并没有差别，永和超市正是抓住这一点，只选择一两个市场上最畅销的产品、最常见的规格上货，不仅节约了空间，同时提高了消费者选择效率，克服了“选择综合症”。此外，永和超市拥有最迅速的特价促销反应，由员工自行决定是否将临近过期的生鲜食品降价处理，或者捆绑其他产品一同销售，不仅避免了生鲜食品的隔夜浪费问题，而且带动其它种类生鲜食物的销售。最后，永和超市大胆打破常规理货模式，将消费者惯常搭配商品摆在一起出售，例如鸡蛋和番茄的组合，羊肉片和火锅料的组合等等，通过对消费习惯的准确把握，使居民在超市中获得最佳的购物体验。

通过一系列措施，永和超市用最小的空间获得了最大的利润。可见，即便是社区便利店这种大众化的业态，也值得独辟蹊径。其中，对消费对象的准确定位、对周转周期的追求以及一贯的低价多销策略成为其成功的关键。尤其是永和超市将货架“交给”消费者而非供应商的这一市场角度的变化，正是最大程度迎合了顾客的消费体验感。

情感诉求是终极营销策略

正如文章开篇所讲，在城市化演进的过程中，传统的邻里关系正在被新型社会关系替代，尤其一些高档居住区拥有相当完善的安保系统的同时必然阻碍了邻里间的互动，也正因此，有能力聚合社群关系动力和能力的商业服务形态逐渐成为最强的卖点，简单的说就是营造有人情味的社区商业才拥有最强市场竞争力。

20世纪80-90年代，台湾曾经兴起过社区营造运动，很多NGO或公共知识份子进人社区，靠着各种社区活动把深锁在自己家中的居民找出来，教他们自我组织，自我治理，最后他们能自行解决很多政府做不完整的社会福利工作，如养老、育幼、青少年辅导、成人终身学习等等。

台湾著名的房屋中介公司信义房屋很早就看到深度介入社区，通过重构社群关系来推动商业发展的市场空间。通过建立“社区一家基金会”，经常为社区组织提供资金，让社区居民和NGO提案，基金会给予培训和资金，组织出各式各样的活动，解决图书室、终身教育、养老等问题。由于有了社区活动作为交流的平台，社区里邻里间的关系再次亲密了起来。

此外，在社区商业中，非商品性需求和情感诉求的需求变得越来越重要，试想，当一位顾客踏进店面的时候，店主人能准确喊出顾客的名字并充分了解顾客的需求，对于这位顾客来讲，这种情感关怀的价值或许更令他感动。（365地产家居网 蔚萌）